مشارکت سهام در روسیه گسترده شده است. شرکت ها سرمایه گذاران را جذب می کنند، آنها با سرمایه خود خانه ای می سازند که سپس به مالکیت آنها تبدیل می شود. بنابراین، می توانید یک آپارتمان را به صورت اقساطی خریداری کنید و قبل از اتمام ساخت، بدهی خود را پرداخت کنید. اما این همه فرصت هایی نیست که ساخت و ساز مشترک فراهم می کند. آنچه طرفین معامله باید در مورد این فرآیند بدانند، به چه مواردی باید توجه کنند - ادامه مطلب را بخوانید.
Nuances
در تئوری، همه چیز ساده و واضح است، اما در رسانه ها این روند به صورت منفی پوشش داده می شود. چرا این اتفاق می افتد؟ منافع طرفین معامله توسط قانون ساخت و ساز مشترک که در سال 2004 تصویب شد محافظت می شود. او الزامات سختگیرانه ای را برای توسعه دهندگان معرفی کرد. در حال حاضر، این تنها سند نظارتی تنظیم کننده ساخت و ساز مشترک است. مشتری هنگام انعقاد قرارداد چه چیزی باید بداند؟
توسعه‌دهنده و هدف معامله. اگر شرکت بوده استدر بازار فعالیت می کند، دارای تعدادی اشیاء اجرا شده است، سپس می توان آن را به عنوان شریک قرارداد در نظر گرفت. تماس با سازمان های تایید نشده، به ویژه افرادی که برای اولین بار معامله می کنند، ارزشش را ندارد.
قانون "درباره ساخت و ساز مشترک" شماره 214 فقط در مورد قراردادهایی به همین نام اعمال می شود. هر گونه عبارت دیگر جایز نیست. اگر توسعه دهنده پیشنهاد امضای "توافقنامه سرمایه گذاری" را داشته باشد، در این صورت سعی می کند از گسترش الزامات چنین مقرراتی جلوگیری کند: قانون "در مورد ساخت و ساز مشترک"، قانون فدرال "در مورد حمایت از مصرف کننده".
قبل از اینکه مدارک را تأیید کنید، از شرکت مجوز ساختمان بخواهید، محل اعلامیه پروژه را بیابید و آن را بخوانید. طبق قانون، انتشار یک الزام اجباری برای توسعه دهنده است.
قرارداد ساخت و ساز مشترک از لحظه ثبت نام دولتی منعقد شده تلقی می شود. در غیر این صورت باطل تلقی می شود. مقاله باید حاوی شرحی از شیء، مهلت انتقال، هزینه و روش پرداخت، ضمانت باشد.
بررسی اسناد
FZ تصریح می کند که یک شرکت تنها پس از کسب مجوز، انتشار اظهارنامه پروژه و ثبت مالکیت می تواند سرمایه جمع آوری کند. اگر حداقل یکی از این شرایط برآورده نشود، شهروند ممکن است تقاضای بازپرداخت با بهره را داشته باشد. آنها با دو برابر نرخ بازپرداخت محاسبه می شوند. طبق قرارداد، شرکت باید در مدت زمان مشخص و پس از کسب مجوز ازارگان های دولتی برای انتقال آن به شرکت کننده معامله. طرف مقابل موافقت می کند که قیمت توافق شده را بپردازد و شیء را بپذیرد (در صورت مجاز).
یک قرارداد کتبی مشارکت سهام در ساخت و ساز باید ثبت شود. فقط پس از آن اعمال خواهد شد. قبل از امضای اسناد، یک شهروند حق دارد با چنین اسنادی آشنا شود:
- اسناد سازنده توسعه دهنده؛
- گواهی ثبت نام دولتی؛
- گواهی ثبت مالیات؛
- گزارش های سالانه تایید شده برای سه دوره تجاری گذشته؛
- گزارش حسابرسی.
بهبود امنیت تراکنش
از سال 2014، هنجار قانون فدرال "در مورد بیمه مسئولیت توسعه دهندگان" لازم الاجرا می شود، که در مورد ساخت و ساز مشترک اعمال می شود. چه مفهومی داره؟ در صورت نکول یا ورشکستگی شرکت، شخص قادر به استرداد وجه خواهد بود. در طول ثبت نام دولتی اسناد، توسعه دهنده باید یک قرارداد بیمه مسئولیت یا ضمانت ارائه دهد. قبلاً امکان ارائه وثیقه به عنوان تضمین برای تراکنش وجود داشت.
تفاوت های ظریف بیمه
قرارداد به نفع ذینفع منعقد می شود - شهروند یا شخص حقوقی که سرمایه آن برای ساخت و ساز جمع آوری شده است.
رویداد بیمه شده - انجام کامل یا نادرست تعهدات سازنده که با تصمیم دادگاه تأیید می شود.
مدت اعتبار سند مشابه آنچه در قرارداد ساخت و ساز مشترک مشخص شده است. اما ذینفع ممکن است حتی دو سال پس از انقضای مدت انتقال محل، غرامت دریافت کند.حداقل مبلغ بیمه بر اساس هزینه مسکن محاسبه می شود. اما نمی تواند کمتر از قیمت بازار باشد.
اینگونه است که سهام ساختمان تضمین می شود. قانون فدرال همچنین روش تسویه حساب زیر را پیش بینی می کند:
1. قرارداد تضمین امضا شد. اگر توسعه‌دهنده تعهدات خود را انجام نداده یا در مدت زمان توافق شده پاسخ قابل‌توجهی ارائه نکرده است، مشتری می‌تواند با درخواست مربوطه به بانک ضامن درخواست دهد.
2. معامله با یک قرارداد بیمه تضمین شد. ذینفع باید در مدت محدودیت مشخص شده برای موضوع تعهد به شرکت یا شرکت بیمه متقابل (OVS) مراجعه کند. در قانون مقرر شده است که پرداخت حداکثر سی روز از تاریخ ارائه اسناد انجام شود. در عین حال وجود بدهی سازنده به شرکت بیمه اهمیتی ندارد. این مقررات فقط برای قراردادهایی که پس از سال 2013 منعقد شده اند اعمال می شود.
روشهای تضمین تعهدات
ما قبلاً در نظر گرفته‌ایم که مشتری از چه راه‌هایی (طبق قانون) می‌تواند وجوه صرف شده را بازگرداند. اما وجود این بند در قرارداد تضمین کننده پرداخت غرامت نیست. شرایط و بندهای مختلفی را می توان در سند وارد کرد که با کمک آنها می توانید زمان انجام تعهدات را به تاخیر بیندازید. و همه اینها"اگر" ممکن است فراتر از قانون نباشد.
وقتی ساخت و ساز کند است یا برای مدت طولانی شروع نمی شود، مشتری می تواند بدون انتظار مهلت، درخواست فسخ سند را در دادگاه بنماید. این امکان در صورتی فراهم می شود که:
1) خاتمه یا تعلیق ساخت یک خانه، که شامل یک شیء مشترک است، در صورت وجود شرایطی که نشان می دهد در مدت زمان مشخص شده در سند به شرکت کننده معامله منتقل نمی شود، وجود دارد.;
2) تغییرات مهم تری در مستندات پروژه وجود دارد، از جمله اصلاح قابل توجهی در اندازه شی اشتراک؛
3) کاهش یا افزایش در تعداد کل آپارتمان های موجود در ساختمان جدید وجود دارد.
چه چیز دیگری درباره ساخت و ساز مشترک باید بدانید؟
تاریخ راه اندازی شیء باید به وضوح ذکر شود (به عنوان مثال، "حداکثر تا 10/15/14"). اغلب، توسعه دهندگان از عبارت تبلیغاتی استفاده می کنند: "در سه ماهه چهارم سال 2014." این عبارت نادرست است. پس از گذشت دو ماه از تاریخ تعیین شده، سهامدار می تواند به طور یکجانبه قرارداد ساخت و ساز مشترک را فسخ کند. تنها کاری که باید انجام دهید ارسال یک اخطار کتبی است. توسعه دهنده موظف است وجوه دریافتی را در مدت 20 ساعت کاری تقویمی به حساب مشتری برگرداند و جریمه های وی را پرداخت کند. یا این مبلغ را به سپرده ای که به نام سهامدار افتتاح می شود واریز کنید.
هزینه کل آپارتمان درج شده در اسناد از قیمت هر متر مربع مسکن ضرب در محاسبه می شود.منطقه اتاق این اعداد نیز باید ذکر شوند. همچنین ارزش توجه به توصیف پارامترهای فضای زندگی: مکان، طبقه، آدرس، منطقه، تعداد اتاق ها را دارد. مدت گارانتی آپارتمان ساخته شده 5 سال است.
هنگام مطالعه اسناد، توجه به این نکته که دارنده بهره باید از چه نقطه ای باید هزینه های آب و برق و عملیات را پرداخت کند، ارزش دارد. در صورت عدم وجود این مورد، تکلیف از لحظه امضای قبض قبول و واگذاری آپارتمان و نه راه اندازی ناشی می شود.
مشکلات اجتناب ناپذیر است؟
گاهی اوقات توسعه دهندگان عمدا فراموش می کنند که برخی از موارد را در سند قرار دهند. اما مشتری ممکن است خسارات مادی را تجربه کند حتی اگر قرارداد ساخت و ساز مشترک به درستی اجرا شود. چه مفهومی داره؟ توسعه دهنده می تواند حقوق مالکیت را به شخص حقوقی دیگری واگذار کند. در این صورت حق تمام آپارتمان ها را عملاً به قیمت تمام شده به او می فروشد. سپس شرکت واسطه به قیمت بازار آنها را به صاحبان سهام واگذار می کند. در نگاه اول، هیچ مشکلی نباید وجود داشته باشد. با این حال، در صورت خطر ساخت و ساز ناتمام یا ورشکستگی توسعه‌دهنده، دارنده بهره می‌تواند بر اساس مبلغ مشخص شده در قرارداد مطالبه کند. اما آپارتمان ها به قیمت تمام شده فروخته شد، نه قیمت بازار.
طرح رایج دیگر
ثبت قراردادهای ساختمانی مشترک لحظه‌ای برای لازم‌الاجرا شدن آنها شمارش می‌کند. اما اغلب وام گیرندگان از طرح متفاوتی استفاده می کنند. آنها پیشنهاد امضای قرارداد اولیه را می دهند. این شامل تقریباً همان مواردی است که دراساساً به جز اطلاعات مربوط به لازم الاجرا شدن آن. چنین اسنادی مشمول ثبت نام اجباری دولتی نیستند. در این مورد، طرفین به توافق شفاهی می رسند که شرکت کننده دوم بلافاصله تمام پول آپارتمان را پرداخت می کند. توسعه دهنده متعهد می شود که قرارداد اصلی مشارکت سهام در ساخت و ساز را در آینده منعقد کند. سهامدار مطمئن است که معامله به درستی انجام شده است. اما این طرح "خاکستری" فقط سند را از محدوده قانون خارج می کند.
این هم یکی دیگر از مانورهای محبوب. سازنده قراردادی با خریدار منعقد می کند که موضوع آن الزام به انتقال ملک به سهامدار نیست، بلکه چیز دیگری است: تأمین مالی فعالیت های سرمایه گذاری، واگذاری حق مطالبه محل و مواردی از این قبیل. یعنی کل اصل سند با محتوای آن مشخص می شود. اما به ادعای سهامدار، دادگاه ممکن است آن را باطل کند، زیرا در واقع سند به منظور فرار از مسئولیت طبق قانون شماره 214 ایجاد شده است.
صبح - ثبت نام، عصر - پول
در نظر گرفته می شود که توافقنامه تنها پس از وارد کردن داده های آن در Rosreestr لازم الاجرا شده است. تا این لحظه، توسعه دهنده حق پذیرش پول را ندارد. بنابراین، این لحظه باید در سند ثبت شود. ارزش این را ندارد که اظهارات کارمندان را باور کنیم که اسناد بعداً "کلاً" ثبت می شود ، اما اکنون برای ساخت و ساز پول لازم است. در موارد نادر، چنین تضمین هایی درست است. انتقال به اتاق هر سند به طور جداگانه زمان زیادی می برد. اما مشتری را می توان فریب داد. بنابراین، بهتر است آن را سالم بازی کنید و منتظر بمانید تا معامله سهام عدالت ثبت شود.ساخت و ساز. توسعه دهنده ممکن است بر پیش پرداخت پافشاری کند. اما در این مورد، درخواست نشان دادن قرارداد برای این شی که به روش مشابه منعقد شده است. سند ثبت شده دارای مهر، مهر، امضای مسئول روزسترا و یک عدد می باشد. اگر معامله با وجوه رهن پرداخت شده باشد، باید با مهر تحمیل ثابت شود.
اغلب، خود توسعه دهندگان نمی خواهند قانون را دور بزنند و قبل از تکمیل پرونده، بودجه دریافت کنند. اما در این مورد، آنها به ضمانت های اضافی نیاز دارند. به عنوان مثال، اعتبار اسنادی باز در یک بانک. مشتری در زمان امضای قرارداد به آن کمک مالی می کند. اما توسعه دهنده تنها پس از ثبت مشارکت سهام در ساخت خانه به آنها دسترسی پیدا می کند. این اقدام به طور همزمان توانایی پرداخت بدهی مشتری را تضمین می کند و به شما امکان می دهد از قانون پیروی کنید.
پذیرش شی از سوی توسعه دهنده
چه چیزی در مورد ساخت و ساز مشترک در مرحله راه اندازی یک آپارتمان باید بدانید؟
اول، این فرآیند باید با تامل درمان شود. قبل از امضای اسناد، تمام سوالات را روشن کنید. تمام کاستی های شناسایی شده باید به صورت کتبی در عمل عدم انطباق شی منعکس شود. تعهدات سازنده طبق قانون از لحظه امضای سند پذیرش و انتقال محل انجام شده تلقی می شود. شرکت کننده حق مطالبه رفع بلاعوض نواقص یا کاهش قیمت معامله را دارد. اگر عیوب قبلاً در حین کار شناسایی شده باشد، توسعه دهنده موظف است برای رفع آنها به مشتری غرامت بدهد.
دوم، تسلیم اقناع نشوید. در زیر رایج ترین آنها هستندطرح‌های اقدام توسعه‌دهندگان با هدف اعمال فشار بر مشتری:
- آنها درخواست امضای اوراق می کنند و اطمینان می دهند که همه مشکلات بعداً برطرف خواهند شد؛
- ادعا کنید که آنها "اقدام متفاوت" را تنظیم خواهند کرد که همه ادعاها را منعکس می کند؛
- تهدید کنید که در صورت نقض شرایط اداری، مشتری باید جریمه ای برای رد شی بپردازد.
کمک شایسته
تفاوت های ظریف زیادی وجود دارد که باید به آنها توجه کنید. بنابراین، بهتر است از متخصصی کمک بگیرید که می داند چگونه اسناد را برای ساخت و ساز مشترک به درستی تنظیم کند، آنچه را که باید در هر مرحله از معامله بدانید و در نظر بگیرید. متخصصان متخصص در زمینه های زیر کمک می کنند:
- انتخاب یک توسعه دهنده، بررسی اسناد او.
- روه امضای اوراق را همراهی کنید: تجزیه و تحلیل قراردادها، مشاوره در مورد خطرات احتمالی، مذاکره درباره تغییرات شرایط.
- تهیه و ارسال مدارک برای ثبت نام.
- هنگام پذیرش شیء، مشتری را همراهی کنید، مسائل مربوط به کاستی های محل، مهلت ها، پرداخت جریمه از جمله در دادگاه را تنظیم کنید.
- خاتمه سند را تنظیم کنید: بازپرداخت مبلغ پرداخت شده، جمع آوری جریمه ها، بهره برای استفاده از وجوه قرض گرفته شده و همچنین جبران خسارات بیش از جریمه (پرداخت خدمات وکیل) را کنترل کنید.). در زمینه های مشابه، کمک هایی برای فسخ قرارداد اولیه، قرارداد سرمایه گذاری، وام و غیره ارائه می شود.
نتیجه گیری
می توانید با تکمیل ساخت و ساز مشترک، یک آپارتمان در بازار اولیه خریداری کنید. یک معامله گر چه چیزی باید بداند؟ بسیاری از تفاوت های ظریف. شروع با قوانین انتخاب وام گیرنده کافی و پایان دادن به ویژگی های پر کردن گواهی پذیرش. بنابراین بهتر است از خدمات یک وکیل مجرب که موکل را در تمامی مراحل معامله همراهی می کند استفاده کنید.
