HBC یک تعاونی مسکن است که انجمنی داوطلبانه از گروهی از افراد یا سازمان ها به منظور ساخت ساختمان های آپارتمانی است.
تاریخچه پیدایش و توسعه تعاونی های مسکن
ZHSK یک طرح نسبتا قدیمی و اثبات شده برای ساخت ساختمان های آپارتمانی مسکونی است. ظهور اولین تعاونی های مسکن به دهه 1920 برمی گردد. با این حال، با وجود محبوبیت به سرعت در حال رشد، در سال 1937 این مکانیسم منحل شد، زیرا مظهر مالکیت خصوصی است. در سال 57 تعاونی مسکن احیا شد و فراگیر شد. در دهه 80، چنین ساخت و ساز ساختمان های آپارتمانی مسکونی حدود 8٪ بود.
در جامعه مدرن، سیستم تعاونی ها با قدرتی تازه در حال افزایش است. اغلب، توسط توسعه دهندگان مسکو استفاده می شود که قادر به انجام تعهدات خود در قبال دارندگان سهام نیستند. در این صورت، به ابتکار خریداران فریب خورده، تعاونی‌های مسکن ایجاد می‌شود که تمامی حقوق مربوط به آن استاتمام ساخت و ساز.
مبانی قانونی
در حال حاضر چارچوب قانونی فعالیت تعاونی های مسکن توسط قانون مسکن تنظیم می شود. اصطلاح "تعاونی مسکن" به وضوح در هنر تعریف شده است. 110 قانون مسکن فدراسیون روسیه. شرایط ایجاد، سازماندهی فعالیت ها و قوانین مشارکت در تعاونی مسکن ارائه شده است:
- در بخش 5 قانون مسکن فدراسیون روسیه (LC RF)؛
- در قانون مدنی فدراسیون روسیه (CC RF)؛
- در اساسنامه تعاونی که مطابق با مقررات اصلی قانون مسکن فدراسیون روسیه و قانون مدنی فدراسیون روسیه تنظیم شده است.
با این حال، همه تعاونی های مسکن تعاونی سازماندهی شده بر اساس قوانین جاری نیستند. بسیاری از آنها در فعالیت های خود حتی الزامات اولیه ارائه شده در قانون مسکن را رعایت نمی کنند که در نتیجه حقوق شرکت کنندگان در چنین تعاونی های مسکن نقض می شود. برای جلوگیری از چنین شرایطی لازم است تمام جوانب فعالیت تعاونی ها به تفصیل درک شود.
ترتیب ایجاد و سازماندهی فعالیتها
اعضای تعاونی مسکن طبق قانون نمی توانند کمتر از پنج نفر باشند. با این حال، تعداد کل شرکت کنندگان در یک تعاونی نباید از تعداد آپارتمان های یک ساختمان مسکونی در حال ساخت یا خریداری شده تجاوز کند. در مجمع عمومی تصمیم به تشکیل تعاونی مسکن گرفته می شود. در این رویداد افرادی که مایل به اتحاد برای ساخت خانه هستند می توانند شرکت کنند. در این جلسه اساسنامه تعاونی مسکن نیز تصویب شد. پس از ثبت نام دولتی تعاونی و کسب وضعیت یک شخص حقوقی، شرکت کنندگانی که به ایجاد رای دادند.تعاونی به عضویت تعاونی مسکن درآمد. تصمیمات مجمع موسسین تعاونی مسکن در صورتجلسه قید می شود.
منشور تعاونی ساخت مسکن
اساسنامه تعاونی مسکن طبق ماده. 113 قانون مسکن فدراسیون روسیه، باید حاوی اطلاعاتی در مورد نام تعاونی، محل آن، موضوع و هدف فعالیت، قوانین عضویت در تعاونی مسکن، روش خروج از آن، اندازه پذیرش و سهم مشارکت باشد. پرداخت های مختلف، ترکیب و حقوق نهادهای حاکمیتی تعاونی، نحوه اتخاذ تصمیمات مختلف توسط نهادهای کنترلی، در مورد امکان پوشش زیان های وارده و قوانین سازماندهی مجدد یا انحلال تعاونی. با وجود این، منشور ممکن است شامل شرایط دیگری باشد که با قوانین فعلی فدراسیون روسیه مغایرت نداشته باشد.
نهادهای دولتی
طبق هنر. 115 ZhK RF، نهادهای حاکم تعاونی مسکن عبارتند از:
- جلسه عمومی کلیه اعضای تعاونی؛
- اگر تعداد حاضران در جلسه بیش از 50 نفر باشد و در اساسنامه تعاونی - همایش قید شده باشد؛
- هیئت های حاکمه و رئیس تعاونی مسکن.
جلسه عمومی اعضای تعاونی
مجمع عمومی کلیه اعضای تعاونی (کنفرانس) بالاترین نهاد حاکمیتی محسوب می شود. بر اساس مفاد منشور تشکیل می شود. صلاحیت هیئت عالی مدیریت نیز توسط اساسنامه تعاونی مسکن تنظیم می شود.
جلسه شرکت کنندگان در صورتی قانونی است که اکثریت همه اعضای تعاونی در آن شرکت کنند. در صورتی که 50 درصد یا بیشتر از حاضران در جلسه رأی مخالف داده باشند، نمی توان تصمیم گرفتپیشنهاد در حال بررسی تصمیم اتخاذ شده و نوشته شده در پروتکل برای کلیه اعضای تعاونی ساختمان الزام آور است.
دستگاه های مدیریتی و کنترلی نیز توسط شرکت کنندگان در مجمع عمومی اعضای تعاونی مسکن انتخاب می شوند. وظایف دستگاههای حاکمیتی و نحوه تصمیم گیری آنها توسط اساسنامه تعاونی، مقررات، مقررات و سایر اسناد داخلی تنظیم می شود. هیئت مدیره تعاونی مسکن حق اداره فعالیت تعاونی و انتخاب رئیس از بین اعضا را دارد. دستگاههای حاکمیتی تعاونی مسکن در مقابل مجمع عمومی اعضای تعاونی پاسخگو هستند.
مسئولیت های رئیس تعاونی مسکن
رئیس هیئت مدیره انجمن ساختمان:
- موظف به اطمینان از اجرای تصمیمات اتخاذ شده توسط هیئت مدیره؛
- حفاظت از منافع تعاونی، انعقاد معاملات و اقدام بدون وکالتنامه از طرف همه اعضای تعاونی؛
- دارای اختیارات دیگری است که جزو وظایف مجمع عمومی اعضای تعاونی مسکن یا هیئت مدیره آن نمی باشد.
ماهیت کمیسیون حسابرسی
برای کنترل فعالیت های اقتصادی و تسویه حساب تعاونی، کمیسیون حسابرسی ویژه برای مدت حداکثر ۳ سال انتخاب می شود. تعداد اعضای موجود در ترکیب آن در اساسنامه تعاونی قید شده است. اعضای کمیسیون حسابرسی نمی توانند سمت های ارشد تعاونی مسکن و همچنین در لیست سایر نهادهای مدیریتی تعاونی ساختمان داشته باشند.
رئیس کمیسیون حسابرسی توسط اعضای آن از ترکیب موجود انتخاب می شود. وظایف حسابرسان عبارتند از:
- حسابرسی سالانه اقتصادی وفعالیت تسویه حساب تعاونی؛
- تهیه نظرات در مورد بودجه، استفاده در نظر گرفته شده از بودجه، گزارش سالانه و کمک های اجباری؛
- گزارش به اعضای مجمع عمومی در مورد فعالیت های خود.
حسابرسان حق دارند در هر زمان فعالیت های مالی و تسویه حساب یک تعاونی ساختمان را حسابرسی کنند و به کلیه اسناد داخلی تعاونی مسکن دسترسی آزاد داشته باشند. رویه عملیاتی و اختیارات کمیسیون حسابرسی در اساسنامه تعاونی مقرر شده است.
عضویت ZhSK
برای عضویت در تعاونی مسکن باید درخواست خود را به هیئت مدیره تعاونی مسکن ارسال کنید. برای بررسی آن یک ماه تقویمی در نظر گرفته شده است. تصمیم در مجمع عمومی شرکت کنندگان اتخاذ می شود و در سند مربوط (صورتجلسه) ثبت می شود. وضعیت عضویت در تعاونی مسکن پس از پرداخت ورودیه کسب می شود. یکی از اعضای تعاونی مسکن می تواند با گواهی (عصاره) شرکت در تعاونی مسکن را تایید کند که بنا به درخواست وی صادر می شود.
مکانیسم ساخت مسکن با کمک تعاونی های مسکن
پس از تصویب اساسنامه در مجمع عمومی اعضای تعاونی مسکن، تعاونی ساخت و ساز مسکن برای کسب وضعیت یک شخصیت حقوقی باید ثبت نام دولتی اجباری انجام دهد. علاوه بر این، ساخت و ساز طبق طرح ساخت و ساز مسکن در مراحل انجام می شود:
- مرحله 1 - ثبت اسناد در مورد حقوق یک قطعه زمین برای ساخت و ساز. تعاونی مسکن باید طبق قانون طرح شهرسازی زمین را دریافت و مستندات پروژه را تهیه کند. پس از آن، آنها باید بهنهادهای مجاز که مجوزهای ساختمانی صادر می کنند. این سند یک تایید قانونی است که اسناد پروژه با طرح شهرسازی زمین مطابقت دارد و به شما اجازه می دهد تا ساختمان های آپارتمانی را شروع کنید.
-
ساخت و ساز مسکن مرحله 2 - طراحی ساختمان مسکونی، اخذ تاییدیه و انجام معاینه. طول دوره 4-12 ماه است. بهتر است اجرای آنها را به یک سازمان شخص ثالث که تجربه کار با تعاونی های مسکن را دارد بسپارید.
- مرحله 3 - ساخت ساختمان های آپارتمانی مسکونی. تعاونی حق دارد به طور مستقل در فرآیند ساخت ساختمان شرکت کند: پیمانکاران را استخدام کند، بر پیشرفت کار نظارت کند و مناقصه ها را انجام دهد. با این حال، انجام این کار برای افراد بدون تحصیلات تخصصی بسیار دشوار است. اکنون شرکت های زیادی در بازار خدمات وجود دارند که به چنین تعاونی هایی کمک شایانی می کنند.
- مرحله 4 - راه اندازی خانه. پس از اتمام کلیه کارها، تعاونی ساختمان باید مجوز بهره برداری از خانه را دریافت کند. تنها پس از آن، همه اعضای تعاونی مسکن می توانند مالکیت مسکن را رسمی کنند.
خطرات احتمالی مرتبط با مشارکت در تعاونی های مسکن
عضویت در تعاونی مسکن ممکن است با خطرات خاصی روبرو شود:
- ریسک اصلی این است که ممکن است به دلایلی (خودداری از صدور مجوز، مشکلات مالی و غیره) هدف اصلی از ایجاد تعاونی مسکن محقق نشود.
- تورم و افزایش هزینه مصالح ساختمانیو کار می کند.
- خطر شکست در راه اندازی خانه. ضمنا تعاونی مسکن هیچگونه مسئولیتی در قبال اعضای خود نخواهد داشت.
- توسعه دهندگان یا سرمایه گذاران ارائه مسکن را تضمین نمی کنند.
- کنترل بر مصارف وجوه و فعالیت های اقتصادی توسط کمیسیون حسابرسی انجام می شود که در مجمع عمومی انتخاب می شود. هیچ نهاد تخصصی دولتی وجود ندارد.
- توزیع آپارتمان ها بین اعضای تعاونی مسکن در مجمع عمومی انجام می شود و به خواست اعضای تعاونی بستگی ندارد.
- برای مثالسازندگان در مسکو هزینه نهایی یک آپارتمان را با در نظر گرفتن هزینه تبلیغات، کارکنان و سایر پرداخت ها تشکیل می دهند. خریدار باید برای این همه هزینه بپردازد. علاوه بر همه موارد فوق، یک شهروند نمی تواند هزینه ساخت مسکن و پیشرفت ساخت و ساز را کنترل کند.
مزایای عضویت در تعاونی مسکن
1. اعتقاد بر این است که ساخت ساختمان های مسکونی از طریق سیستم تعاونی مسکن صرفه جویی قابل توجهی در پول است. طبق آمار به لطف تشکیلات تعاونی مسکن می توان حدود 50 درصد در خرید مسکن صرفه جویی کرد.
2. تعاونی های ساختمانی در جمع آوری و صرف پول شفافیت کامل دارند. علاوه بر این، ساخت و ساز را می توان به صورت مرحله ای تامین مالی کرد و نه تنها برای مدت ساخت خانه، بلکه برای مدت زمان پس از اتمام ساخت نیز می توان اقساط داد.
HBC در دنیای مدرن
امروز انجمن داوطلبانه همفکران به منظور احداث ساختمانهای مسکونیبسیار نادر است علیرغم اینکه قانون مانع از ایجاد تعاونی‌های مسکن نمی‌شود، ساخت ساختمانهای چند طبقه طبق این طرح در بین شرکت‌های بزرگی که علاقه‌مند به تهیه آپارتمان برای کارکنان خود هستند، رواج بیشتری دارد.
بنابراین، سازماندهی تعاونی مسکن برای کارکنان سازمانهایی که از حمایت مدیریتی مناسب برخوردار هستند منطقی است. در عین حال، آنها می توانند در تفاوت بین قیمت بازار و هزینه مسکن که سازنده آن را می گیرد، صرفه جویی کنند.
در صورت تملک آپارتمان در سازوکار تعاونی مسکن، شهروندان از شرایط مختلف غیرمترقبه مصونیت بیشتری دارند. اگر توسعه‌دهنده اعلام ورشکستگی کرده باشد، سهامداران حق دارند مستقلاً در ساخت و ساز ساختمان شرکت کنند.
اخیراً، تعداد سازمان‌های ساختمانی که بر اساس اصل تعاونی‌های مسکن کار می‌کنند از ۱۵ درصد تجاوز نکرده است. در حال حاضر، یک سوم مسکن در بازار روسیه تحت این طرح فروخته می شود.
در خرید آپارتمان برای تعاونی های مسکن به چه نکاتی باید توجه کرد
طبق آمار، یکی از عوامل اصلی که بر انتخاب مسکن تأثیر می گذارد، نه شکل قرارداد، نه وجود زیرساخت ها در همسایگی خانه، بلکه شهرت سازنده، تجربه وی در ساخت ساختمان های آپارتمانی، شرایط پرداخت آپارتمان.
اما اگر فردی تصمیم به عضویت در تعاونی مسکن دارد، باید به چند نکته مهم توجه کنید:
- قرارداد سرمایه گذاری بین شرکت ساختمانی و تعاونی مسکن را بررسی کنید. اگر تعاونی خود به عنوان توسعه دهنده عمل کند بهتر است. در این صورت تعاونی مسکن به طور کامل متحمل می شودمسئول ساخت ساختمان های چند طبقه است.
- مطالعه سایر اسناد عنوان: مجوز ساختمان، قرارداد اجاره زمین یا مالکیت زمین.
- با اساسنامه تعاونی مسکن آشنا شوید. باید به شرایط ورود و خروج از تعاونی توجه ویژه شود. و همچنین در مورد نحوه پرداخت مشارکت و اخذ آپارتمان.
اگر همه مدارک فوق واضح و شفاف باشد، می توانید با خیال راحت با تعاونی قرارداد ببندید.
