ساخت و ساز در حال انجام چیست؟ در زمان اقتصاد ناپایدار، تعدادی از اشیاء ساخته شده تحت قراردادهای ساخت و ساز در مرحله ساخت و ساز "یخ زده" می شوند. این به دلایل مختلفی رخ می دهد - کمبود بودجه یا مصالح ساختمانی و غیره. در چنین شرایطی می توان در مورد ساخت و ساز در حال انجام صحبت کرد.
ساخت ناتمام - تعریف
این اشیاء چیست؟ قانون فعلی تعریف مستقیمی از این اصطلاح ندارد. قانون مدنی فدراسیون روسیه در ماده 130 خود (قسمت 1) به املاک و مستغلات (املاک و مستغلات) هر چیزی که با زمین مرتبط است (خاک زیرزمینی ، قطعه زمین و غیره) اشاره دارد. ویژگی اصلی یک شی غیر منقول این است که نمی توان آن را بدون وارد کردن آسیب نامتناسب به هدف آن جابه جا کرد. این همچنین شامل ساختمان های ساخته شده و آن اشیاء بسیار "ناقص" است که مورد بحث قرار خواهد گرفت. تنها یک نتیجه وجود دارد - فعلیقانون به صراحت "کار در حال انجام" را به عنوان املاک و مستغلات طبقه بندی می کند.
بنابراین، قانون برنامه ریزی شهری فدراسیون روسیه مفهوم چنین شیئی را به عنوان یک ساختمان (یا سازه، سازه) تفسیر می کند که روند ساخت و ساز آن تکمیل نشده است. این شامل ساختمان های موقت نمی شود - ما در مورد کیوسک ها، سوله ها و غیره صحبت می کنیم. رویه قضایی نشان می دهد که در اختلافات خاص، قضات باید به وضعیت حقوقی اشیاء در حال ساخت، یعنی رژیم حقوقی آنها مراجعه کنند.
به عنوان مثال، اگر در یک قطعه زمین، فونداسیونی با دیوارهای یک ساختمان از قبل ساخته شده باشد، انتقال این شی بدون ایجاد آسیب نامتناسب به آن غیرممکن است. این، طبق تعریف، به املاک و مستغلات اشاره دارد. نتیجه گیری: هنگام تعیین وضعیت یک شی مورد مناقشه، دادگاه اول از همه ویژگی های فیزیکی اساسی آن را در نظر می گیرد و تنها پس از آن - وجود یا عدم وجود ثبت دولتی حقوق مربوط به آن را در نظر می گیرد.
به این سادگی نیست
در عین حال، رویه قضایی پر از اختلاف در این موضوع است. دامنه نظرات در این مورد بسیار گسترده است. برخی از حقوق دانان هر ساختمانی را که در مرحله بازسازی یا ساخت و ساز باشد، اما مجوز راه اندازی نداشته باشد، موضوع ساخت و ساز می دانند. این تعریف این شرایط مهم را در نظر نمی گیرد که فرآیند ساخت یک شی گاهی اوقات می تواند به دلایل مختلف متوقف شود یا خفه شود.
بر اساس آخرین تعریف، این ویژگی ها در حال حاضر هستندرا نمی توان نمونه ای از ساخت و ساز ناتمام نامید. در عین حال، نمی توان آنها را به کلیت مصالح ساختمانی نسبت داد، زیرا برخی از آنها با استفاده در ساختمان سازی، خواص اصلی خود را از دست داده اند.
ماده شماره 219 قانون مدنی فدراسیون روسیه می گوید که حق مالکیت باید ثبت شود، از جمله برای اموال تازه ایجاد شده، که می تواند به عنوان املاک طبقه بندی شود. تحت این تعریف است که اشیاء "در حال پیشرفت" سقوط می کنند.
چگونه "ناقص" را تشخیص دهیم؟
بیایید الزامات اساسی برای یک شی در حال ساخت را در نظر بگیریم:
- داشتن ارتباط قوی با قطعه زمینی که شی در آن ساخته می شود (با عدم امکان حرکت بدون ایجاد خسارت).
- تخصیص شی انفرادی.
- حضور واقعیت تعلیق، حفاظت یا خاتمه نهایی روند ساخت این ساختمان (سازه).
بیایید تصمیم نهایی بگیریم: چنین شیئی می تواند به معنای واحد خاصی از املاک باشد که کار ساخت و ساز در آن متوقف، تعلیق یا گلوله شده است.
شناسایی مالکیت شی در حال ساخت
اگر قبلاً چنین قانونی در قالب مجموعه ای از مصالح ساختمانی همراه با نیروی کار سرمایه گذاری شده در نظر گرفته می شد و به موضوعات معاملات قانون مدنی مربوط نمی شد ، با اصلاحات قانون مدنی فدراسیون روسیه (در ماده 130 آن در فهرست موارد مربوط به املاک قرار گرفتند. در ثبت وضعیت اولیه یک شی در حال انجامساخت و ساز طبق یکی از رایج ترین دیدگاه ها باید از لحظه فسخ قرارداد در رابطه با آن صحبت کرد.
این رویکرد است که اغلب در رویه قضایی موجود غالب است. در نسخه جدید قانون، ثبت حقوق مالکیت این گونه اشیاء دیگر مشروط به انجام معاملات معین با آنها نیست. نتیجه از این چیست؟ درجه آمادگی چنین شیئی فقط به معیارهای توصیفی اشاره دارد. پس از اجرای روال ثبت دولتی طبق روال تعیین شده توسط قانون، چنین ساختمانی می تواند از نظر قانونی به عنوان موضوع قانون مدنی با تمام عواقب ناشی از آن طبقه بندی شود.
یعنی می توان در مورد ظهور یک شیء حقوقی کاملاً جدید، یکپارچه و مستقل صحبت کرد. حقوق یک شیء ساخت و ساز در حال انجام توسط رویه اداری بر اساس فهرستی از اسناد خاص ثبت می شود. علاوه بر این، چنین حقی ممکن است با تصمیم دادگاه به رسمیت شناخته شود.
ظرافت های قانونی
این گونه موارد به داوری و دادگاه های صلاحیت عمومی ارجاع می شود. مشکل ترین مسئله در این دسته از اختلافات این است که دقیقاً به چه کسی حق مالکیت داده شود - به سرمایه گذار، مشتری یا پیمانکار. در این شرایط، تناقضات و ظرایف قانونی زیادی وجود دارد. هنگام بررسی این دسته از موارد، تعدادی از اسناد به عنوان مدرک پذیرفته می شود که شامل تأیید مالکیت یک قطعه زمین، در دسترس بودن پروانه ساختمانی، مجموعه ای از طراحی وسایر اسناد برای تاسیسات ساخت و ساز سرمایه و غیره.
متاسفانه هنجارهای حقوقی در این زمینه روابط حاوی تعدادی تناقض هستند و بنابراین قانونگذاری در این بخش را می توان به معنای نسبتاً گسترده ای تفسیر کرد. این امر منجر به سوء استفاده از سوی ذینفعان مختلف می شود. لازم به ذکر است که این روابط حقوقی به منظور رفع خلأهای موجود در قوانین حقوقی و دستیابی به وحدت رویه قضایی موجود نیازمند تنظیم دقیق تری است.
بیایید در مورد ساختمان در حال پیشرفت صحبت کنیم
برای اینکه بتوان یک ساخت و ساز ناتمام را به ثبت رساند، زمینی که در آن اجرا می شود باید دارای مالکیت، اجاره یا مالک آن باشد که دارای حق تملک مادام العمر یا استفاده دائمی باشد. با توجه به تعریف (یادآوری، املاک و مستغلات شامل هر چیزی است که محکم به زمین متصل است و نمی توان آن را بدون ایجاد خسارت نامتناسب به شی جابجا کرد)، چنین نتیجه می شود که داشتن پایه سرمایه برای شیئی که چنین ادعایی می کند، شرط ضروری است. یک عنوان.
شی در حال ساخت بنا به تعریف نمی تواند موضوع قرارداد چنین قراردادی باشد که اعتبار آن خاتمه نیافته است. در غیر این صورت (قانون مدنی فدراسیون روسیه، ماده شماره 740)، پیمانکار همچنان حق ادامه کار را دارد، یعنی حقوق به اصطلاح اشخاص ثالث برقرار می شود. همانطور که قانون شماره 122-FZ در ماده 25 خود بیان می کند، مالکیت چنین ساخت و سازهای ناتمامبدون مجوز ساختمان، پروژه ای با شرح دقیق شی و اسناد تنظیم کننده حقوق یک قطعه زمین غیرممکن است.
در صورت احراز تمام شرایط فوق، مالک "در حال انجام" دلایلی برای صدور یک شیء ساخت سرمایه در ملک دارد. تا زمانی که آنها ثبت نشوند، هرگونه معامله مربوط به شیء طبق قانون معتبر تلقی نمی شود.
نکته مهم دیگر رسمی کردن صحیح حق زمینی است که توسط "ناتمام" اشغال شده است. ماده 222 قانون مدنی فدراسیون روسیه بیان می کند که اگر املاک و مستغلات در زمینی که برای این منظور در نظر گرفته نشده ساخته شده باشد، وضعیت ساخت و ساز غیرمجاز را دریافت می کند. کسب حق مالکیت در این مورد غیرممکن است و شیء ساخته شده در معرض تخریب است.
چه مدارکی برای ثبت ساخت و ساز در حال انجام لازم است؟
بسته مقالات لازم شامل:
- درخواست ثبت یک شی در حال ساخت (حقوق مالکیت آن).
- سند شناسایی.
- رسید پرداخت وظیفه دولتی.
- اسناد برای یک قطعه زمین - مدرک مالکیت یا قرارداد اجاره.
- مجوز از مقامات مربوطه برای ساخت و ساز در این سایت خاص.
- توضیحات دریافت شده از مقامات BTI (طرح فنی ساخت و ساز در حال انجام).
کل بسته مدارک به اتاق ثبت نام ارسال می شود.
چطوریمعاملات با چنین اشیایی؟
همانطور که قبلاً ذکر شد، یک شیء "کار در حال پیشرفت" که به درستی اجرا شده است، املاک و مستغلات محسوب می شود. به همین دلیل است که هرگونه معامله برای خرید یا فروش ساخت و ساز در حال انجام، مشابه معامله با هر ملک دیگری است. خریداری که مایل به خرید "کار در حال انجام" است باید به نکات زیر توجه کند:
- در دسترس بودن اسناد تأیید کننده ثبت شیء؛
- حضور تصمیم مقامات در مورد تخصیص زمین برای ساخت و ساز؛
- پلان موضوع ساخت و ساز فوق الذکر در حال انجام؛
- در دسترس بودن تمام اسناد مورد نیاز (برآوردهای فنی و طراحی) ؛
- اسنادی که فسخ قرارداد ساخت تأسیسات را تأیید می کند.
همه اطلاعات با مشخصات ملک، از جمله موقعیت آن در قلمرو سایت، باید در قرارداد فروش املاک ذکر شود.
قرارداد مشابهی بر اساس یک مدل کاملاً تعریف شده تنظیم شده است که برای همه شرکت کنندگان در معامله موظف است رعایت شود.
ویژگی های تنظیم قرارداد فروش "ناقص"
- باید به صورت کتبی با ثبت نام دولتی تنظیم شود. در صورت عدم رعایت صیغه عقد موجب بطلان آن می شود.
- همانند هر معامله ای، جزئیات طرفین قرارداد باید مشخص شود - با اطلاعات گذرنامه، آدرس محل سکونت، و غیره.
- موضوع قرارداد باید به وضوح مشخص شود، یعنی داده های موجود در آنباید اجازه دهد که با دقت فروش کالای مورد نظر مشخص شود. چنین داده هایی در درجه اول شامل آدرسی است که ساختمان در آن واقع شده است.
لازم به ذکر است که هم آدرس "ساختمانی" و هم "پستی" وجود دارد. آدرس "ساخت و ساز" در پروانه ساختمان مشخص می شود و محل ارائه مکان برای ساخت شی را تعیین می کند. آدرس "پستی" ممکن است با آن مطابقت نداشته باشد. تنها پس از اتمام کمیسیون پذیرش می توان آن را به خانه واگذار کرد. چنین اختلافاتی باید در هنگام تهیه اسناد برای خرید برنامه ریزی شده در نظر گرفته شود.
از جمله موارد دیگر، قیمت شی باید ذکر شود.
باید با جزئیات فهرست افراد دارای حق استفاده ذکر شود.
حقوق اموال فروخته شده توسط اشخاص ثالث باید رعایت شود. هنگام انجام معامله، مسئولیت فروشنده است که در این مورد به خریدار اطلاع دهد. می توان در مورد حقوق مستاجرین، مستاجرین، وثیقه موجود یا استفاده مادام العمر صحبت کرد. در صورت عدم انجام چنین تعهداتی، خریدار این حق را دارد که تقاضای کاهش قیمت فروش یا فسخ کامل قرارداد با جبران کلیه زیان‌ها را داشته باشد.
انتقال قطعی ملک بین فروشنده و خریدار با پذیرش آن توسط دومی در زمانی صورت می گیرد که طرفین به اصطلاح آن را امضا کنند. سند انتقال.
کدام اشیاء ساختمان غیر مجاز محسوب می شوند؟
بر اساس قانون، هرگونه ساختمان، سازه، خانه،ساخته شده در قطعه زمینی که برای این اهداف اختصاص داده نشده است، ایجاد شده است که بدون مجوزهای اخذ شده برای آن، با نقض قابل توجه برنامه ریزی شهری و سایر هنجارها و قوانین ساخته شده است. اگر حداقل یکی از علائم ذکر شده در بالا وجود داشته باشد، سازه به عنوان ساخت و ساز غیرمجاز طبقه بندی می شود. تحصيل مالكيت آن غير ممكن است مگر در صورت اتخاذ تصميم در اين خصوص توسط مقام قضايي.
چه مدارکی پایان قرارداد ساخت و ساز را تأیید می کند؟
آنها می توانند باشند:
- توافق طرفین یا تصمیم دادگاه برای فسخ چنین توافقی.
- اقدام پذیرش و تحویل تسهیلات پس از اتمام مرحله معینی از کار توسط پیمانکار همراه با توافق برای توقف عملیات بیشتر قرارداد.
- سایر اسناد فسخ روابط قراردادی به صورت قانونی (می توان از عدم امکان اجرا، انحلال پیمانکار و … صحبت کرد)
اگر ساخت یک شیء ملکی توسط چند نفر انجام می شد، می توان یک قرارداد مشارکت ساده بین همه شرکت کنندگان در ساخت و ساز منعقد کرد. در این مورد، ما در مورد مالکیت مشترک مشترک از شی مشخص شده صحبت می کنیم. در مورد جذب منابع مالی از سرمایه گذاران توسط سازنده، صحبت از عدم انجام تعهدات مشتری در قبال سرمایه گذاران به دلیل عدم امکان تکمیل ساخت توسط مشتری است. در این صورت سرمایه گذاران حقوقی برای بخش خاصی از شیء ندارند.
چگونه یک ساختمان مسکونی را "ناتمام" کنیم؟
اگر می خواهید موضوع ساخت و ساز در حال انجام خود را رسمی کنید (ساختمان مسکونی)بنابراین، شما باید به آدرسی که بخش شهرسازی و معماری در آن واقع شده است مراجعه کنید. فراموش نکنید که بسته ای از اسناد را با خود ببرید که شامل:
- برنامه های ثبت نام یا راه اندازی.
- گذرنامه (سایر مدارک شناسایی).
- مدارک لازم برای زمین.
- همه مجوزها و تاییدیه های لازم برای توسعه این سایت.
- پروژه ساخت کلبه شما.
- مشخصات مربوط به ارائه تسهیلات با آب و برق.
- رسید پرداخت وظیفه دولتی.
- گذرنامه کاداستر برای ساختمان شما.
دومی حاوی اطلاعات مختصری در مورد خانه در حال ساخت با طرح گرافیکی قلمرو است. چنین سندی لزوماً باید شامل گذرنامه کاداستر سایتی باشد که خانه در آن واقع شده است. اگر خانه بدون چنین گذرنامه فروخته شود، معامله انجام نمی شود. در این صورت برای یک شی ساختمانی ناتمام گذرنامه فنی لازم نیست اما به عنوان ضمیمه پاسپورت کاداستر باید برای هر خانه حتی ناتمام نقشه فنی وجود داشته باشد.
در صورت مفقود شدن اسناد چه باید کرد؟
اگر خیلی تلاش کنید، حتی در صورت عدم وجود مدارک لازم، می توانید یک "ناقص" را تهیه کنید. در این شرایط باید طوری رفتار کنید که انگار ساخت کلبه تازه شروع شده است. برنامه اقدام گام به گام شامل موارد زیر است:
- نوشتن یک برنامه برای همه موارد ضروریمجوزهایی که بدون آنها فقط یک توسعه دهنده غیرمجاز خواهید بود.
- برای یک پروژه خانه تمام شده، مشابه آنچه ساخته شده است، با تأیید اجباری آن سفارش دهید.
- طراحی نقشه فنی ساختمان به همراه نماینده BTI.
- سفارش در اتاق کاداستر پاسپورت شی.
با کل بسته مدارک جمع آوری شده باید مراحل ثبت نام در گروه معماری و شهرسازی را طی کنید.
به عنوان یک جایگزین، می توان برای مقامات BTI درخواستی برای ثبت نام توسط کارمندان دفتر شی - خانه ناتمام شما نوشت. این گزینه نسبتاً پرهزینه است، اما در زمان و اعصاب شما صرفه جویی می کند.
اگر در مورد یک ویلا ناتمام صحبت می کنیم، بسته اسناد تا حدودی ساده شده است - نمی توانید مجوز ساختمان ارائه دهید و خود را به یک طرح کاداستر محدود کنید. در مورد ساخت یک کلبه یا خانه مسکونی روستایی، بسته مدارک باید کامل باشد.
امکان تسهیل در اجرای کلیه اوراق لازم در صورت سفارش یا خرید پروژه استاندارد یک کلبه مسکونی از یک شرکت ساختمانی مورد اعتماد وجود دارد.
ساخت و ساز در حال انجام چگونه منتقل می شود؟
همانطور که در مورد یک شی تکمیل شده، انتقال با تنظیم و امضای سند مربوطه به نام گواهی انتقال-قبول انجام می شود. هنگامی که صحبت از ساخت و ساز در حال انجام است، که نیاز به تکمیل یا تکمیل برخی از کارها (به عنوان مثال، تکمیل) دارد، کل ترکیب چنین نقص هایی باید در قرارداد امضا شده در زمان پذیرش منعکس شود.
بر اساساز گواهی قبولی تایید شده، کار انجام شده طبق شرایط قرارداد در نهایت قابل پرداخت است.
درباره حقوق "کار در حال پیشرفت"
بر کسی پوشیده نیست که در سال ها و دهه های اخیر وضعیت بازار ساخت و ساز از نظر اقتصادی ناپایدار بوده است. در این مورد، از انواع ساخت و سازهای در حال انجام، ما در مورد املاک غیرتجاری، یعنی مسکن صحبت می کنیم. موارد متعددی از عمل نشان می دهد که اغلب، در صورت وجود مشکلات مالی، توسعه دهندگان سعی می کنند روند انتقال مکان های واقعی ساخته شده را به دارندگان سهام به تاخیر بیاندازند. گاهی اوقات آنها تصمیم می گیرند به طور کلی ورشکست شوند.
یک سهامدار برای حفظ منافع مشروع خود چه باید بکند؟ در چنین شرایطی، فرصت تشخیص مالکیت وی بر ملکی که بخشی از موضوع ساخت و ساز در حال انجام است (سهم) کمک خواهد کرد. برای این کار به دادگاه مراجعه کنید.
هنگام جمع‌آوری اسناد برای طرح ادعا علیه توسعه‌دهنده‌ای که به تعهدات خود عمل نکرده است، باید تعدادی از نکات را در نظر گرفت:
- چنین دسته از پرونده ها توسط دادگاه های محل (سرزمینی) شی ساختمانی مشترک مورد بررسی قرار می گیرند.
- دلالت دارد که در واقع شی تکمیل شده است، اما در عملیات قرار نمی گیرد. اگر توسعه‌دهنده برای زمان بازی می‌کند (یعنی ما در مورد تأخیر در انجام تعهدات خود صحبت می‌کنیم)، این شرایط نمی‌تواند مبنایی برای درخواست تجدیدنظر قضایی با هدف باشد.به رسمیت شناختن مالکیت سهامدار بر شی.
گاهی در رویه قضایی (به عنوان یک استثنا) نمونه هایی وجود دارد که مالکیت یک سهم از یک شی زمانی که درجه آمادگی یک شی در حال ساخت از 75٪ بود به رسمیت شناخته شد. اما این موارد را می توان بیشتر به عنوان یک استثنا در نظر گرفت. در صورتی که درجه تکمیل ساختمان در حال ساخت 90 درصد یا بیشتر باشد، احتمال صدور رأی رضایت‌بخش دادگاه بالاست. علاوه بر این، ارائه مدارک به دادگاه مبنی بر آمادگی خانه، دغدغه مستقیم صاحب سهام (شاکی) است.
همچنین:
- در بیانیه ادعای خود، سهامدار نمی تواند به رسمیت شناختن مالکیت کل موضوع "کار در حال انجام" را مطالبه کند. حق او این است که فقط بخش متناسبی از شی را ادعا کند که در قرارداد منعقد شده با توسعه دهنده ذکر شده است. اغلب، دارندگان سهام که از نظر قانونی بی سواد هستند، ادعایی برای به رسمیت شناختن مالکیت یک "آپارتمان"، "گاراژ" یا "فضای خودرو" ارائه می کنند. در اینجا باید توضیح داد که تا زمانی که یک واحد ساخت و ساز مشاع به طور رسمی به بهره برداری نرسد، از نظر حقوقی نمی توان آن را به عنوان یک ملک تمام عیار در نظر گرفت.
- پیدایش این حق مالکیت فقط برای شیء موجود امکان پذیر است که محل در داخل شیء در حال ساخت (ساختمان، خانه) آن به وضوح قابل تشخیص باشد. این بر اساس شرایط قرارداد و مستندات پروژه موجود انجام می شود.
- سهامدار حق دارد با چنین ادعایی فقط در صورت کامل بودن به دادگاه مراجعه کند.انجام تعهدات خود تحت قرارداد با توسعه دهنده از نظر پرداخت.
در صورت ورشکستگی علیه سازنده، شناسایی چنین حقی نسبت به یک آپارتمان یا واحد دیگر ساخت و ساز مشترک تنها زمانی امکان پذیر است که مجوز بهره برداری از آن وجود داشته باشد و طرفین سند انتقال را امضا کنند. قبل از تاریخی که دادگاه داوری درخواست ورشکستگی داد.
