بسیاری از افراد ترجیح می دهند در مرحله ساخت و ساز یک ساختمان آپارتمان خرید کنند. این به شما امکان می دهد اشیاء را با هزینه کمتر خریداری کنید. این فرآیند مشارکت سهام عدالت در ساخت و ساز نامیده می شود. برای اینکه دارنده بهره به طور قابل اعتماد در برابر از دست دادن وجوه محافظت شود، باید با صلاحیت به انتخاب توسعه دهنده نزدیک شد و همچنین یک قرارداد با دقت تنظیم شده را مطالعه کرد. این سند است که از حقوق خریداران اشیاء ناتمام محافظت می کند.
ماهیت مشارکت در سهام
فرآیند فرض می کند که ساختمان های چند آپارتمانی با هزینه خریداران آپارتمان در آینده ساخته می شوند. برای ساخت خانه سرمایه گذاری می کنند و پس از راه اندازی آن می توانند مالکیت آپارتمان را ثبت کنند.
فرایند توسط قانون خاصی از قانون فدرال شماره 214 "در مورد ساخت و ساز مشترک" تنظیم می شود و تغییرات مختلفی به طور مرتب در آن ایجاد می شود تا حمایت از حقوق صاحبان سهام تضمین شود. ویژگی های اصلی مشارکت سهام در ساخت و ساز عبارتند از:
- حقوق و تعهدات هر یک از طرفین فقط پس از آن ظاهر می شودامضای قرارداد؛
- DDU همه تفاوت های ظریف همکاری را مشخص می کند و نشانه هایی از توافقات مختلف دارد که شامل قرارداد سرمایه گذاری و قرارداد و همچنین ارائه خدمات و خرید و فروش می شود؛
- یک آپارتمان تحت چنین توافقی خریداری می شود که در یک خانه ناتمام واقع شده است؛
- در چنین شرایطی، دارندگان سهام متعددی جذب می شوند، که این امکان را برای توسعه دهنده فراهم می کند تا با حداقل سرمایه گذاری پول خود، یک شی بسازد؛
- نه تنها یک فرد، بلکه یک شرکت نیز می تواند سهامدار شود؛
- شرکت کنندگان نمی توانند بر تغییر پروژه، شرایط مرجع و سایر شرایط ساخت خانه تأثیر بگذارند.
اغلب، شهروندانی که در خانه های در حال ساخت آپارتمان خریداری می کنند، با کلاهبرداری یا ورشکستگی توسعه دهندگان مواجه می شوند. در این مورد، حقوق سهامدار توسط مفاد DDU محافظت می شود. در شرایط دشوار، واگذاری سهام عدالت در ساخت و ساز به سایر شرکت ها یا افراد درگیر در جمع آوری وجوه می تواند انجام شود.
تنظیمات قانونی
هنگام خرید خانه در یک مرکز ناتمام، باید به مفاد قانون اساسی قانون فدرال شماره 214 توجه کنید. این قانون در سال 2004 به تصویب رسید، و این او است که همه روابط را تنظیم می کند. بین توسعه دهندگان و دارندگان سهام تغییرات و اصلاحات زیادی در این قانون اعمال شده است. این به بخش ها و پاراگراف های متعددی تقسیم می شود که هر کدام هدف خاص خود را دارند. تغییرات و مقررات کلیدی عبارتند از:
- قوانیننشان داده شده استتنظیم و فسخ قرارداد در مورد مشارکت سهام در ساخت و ساز؛
- امکان انتقال حقوق به اشخاص ثالث تجویز شده است؛
- مسئولیت کیفری برای توسعه دهندگان وجود دارد در صورتی که به تعهدات خود طبق توافق عمل نکنند؛
- به هر طریقی، توسعه دهندگان باید حساب های ویژه ای را که برای انتقال وجوه توسط دارندگان سهام در نظر گرفته شده است، باز کنند و پول می تواند منحصراً برای ساخت تسهیلات استفاده شود؛
- توسعه دهندگان باید وب سایت رسمی خود را داشته باشند که تمام اطلاعات مربوط به کار آنها را که شامل پروژه ها، مجوزها و سایر اسناد می شود، افشا کند.
اکنون همه توسعه دهندگان یک حساب امانی باز می کنند که برای انتقال پول به دارندگان سهام طراحی شده است. قانون فدرال در مورد مشارکت در ساخت و ساز مشترک نشان می دهد که چنین حسابی فقط پس از استفاده کامل از وجوه بسته می شود. چنین شرایطی نمی تواند مانعی برای واگذاری حق شود.
علاوه بر این، قانون نیاز به ایجاد صندوق جبران خسارت را پیش بینی می کند. این توسط بیمه برای دارندگان سهام نشان داده می شود، زیرا اگر به دلایلی توسعه دهنده تعهدات خود را انجام ندهد، زیان وارده به دارندگان سهام به هزینه وجوه این صندوق پوشش داده می شود.
مزایا و معایب
استفاده از DDU برای خرید خانه مزایای زیادی برای هر خریدار خانه دارد، اما در نظر گرفتن معایب خاصی از چنین تصمیمی مهم است. مشارکت در ساخت و ساز مشترک اشیاء املاک و مستغلات به عنوان مخاطره آمیز در نظر گرفته می شودهمیشه این احتمال وجود دارد که توسعه دهنده به دلایل مختلف به تعهدات خود عمل نکند.
| طرفداران | معایب |
| هزینه کم برای اشیا تعیین می شود که بسیار کمتر از قیمت آپارتمان های تمام شده در بازار اولیه یا ثانویه است |
باید به اندازه کافی منتظر بمانید تا مسکن تکمیل شود، بنابراین افرادی که قبلاً مکانی برای زندگی دارند از این فرصت استفاده می کنند |
| بسیاری از توسعه دهندگان اقساط را برای کل دوره ساخت خانه ارائه می دهند که به شما امکان می دهد هنگام تهیه DDU بدون مقدار اولیه بودجه مورد نیاز آپارتمان بخرید. | اغلب، دارندگان سهام مجبورند با تأخیر در تحویل یک شی مقابله کنند، بنابراین دریافت جریمه از طریق دادگاه ضروری می شود |
| دریافت مسکن توسط قانون تضمین شده است، بنابراین دارندگان سهام همچنان می توانند روی یک آپارتمان یا جبران خسارت حساب کنند | اگر بنا به دلایل مختلف، متراژ آپارتمان بیش از متراژ توافق شده قبلی باشد، باید مبلغ مشخصی را پرداخت کنید |
| قانون الزامات سختگیرانه و متعددی را بر توسعه دهندگان تحمیل می کند، بنابراین می توانید از قابلیت اطمینان شرکت مطمئن باشید | مواجهه با کلاهبرداری غیرمعمول نیست، به عنوان مثال، سازنده یک آپارتمان را به چند سهامدار می فروشد یا از طرح های دیگر برای دور زدن قانون استفاده می شود، که منجر به نیاز به دعوی قضایی می شود |
|
اگر شرکت خانه را تا تاریخ تعیین شده تحویل ندهد، دارندگان سهام می توانند روی جریمه خوبی حساب کنند که برای هر روز تاخیر محاسبه می شود |
اغلب یک شرکت خود را ورشکست اعلام می کند، که منجر به انتقال خانه به توسعه دهنده دیگر می شود و همه اینها بر زمان ساخت شی تأثیر منفی می گذارد |
با توجه به مزایا و معایب فوق، هر فرد باید به طور مستقل تصمیم بگیرد که آیا مشارکت سهام در ساخت و ساز برای او مناسب و مفید است یا خیر.
چگونه در DDU خانه بخریم؟
فرآیند خیلی پیچیده در نظر گرفته نمی شود، اما برای اطمینان از سودآور و مؤثر بودن آن، خریداران بالقوه باید مراحل متوالی خاصی را دنبال کنند.
قبل از تماس با توسعه دهنده، مهم است که نظرات او را بیابید، اسناد رسمی را مطالعه کنید و همچنین بررسی کنید که ساخت یک خانه خاص با چه سرعتی انجام می شود.
دریافت جزئیات شرکت
قبل از هر چیز، باید مطمئن شوید که آپارتمان ها طبق DDU توسط یک سازمان واقعا قابل اعتماد، تأیید شده و به طور رسمی ثبت شده فروخته می شوند. قانون فدرال در مورد مشارکت در ساخت و ساز مشترک نیاز به کسب اطلاعات در مورد توسعه دهنده را نشان می دهد:
- باید توسط یک شرکت رسمی ثبت شده نمایندگی شود؛
- مطلوب است که شرکت قبلاً تأسیسات ساخته و راه اندازی کرده باشد؛
- نباید دعوای علنی علیه سازمان وجود داشته باشد؛
- همه خانه های گذشته باید وارد شوندعملیات در یک بازه زمانی از پیش تعیین شده؛
- کلیه مدارک ارسالی در وب سایت سازمان به دقت مورد مطالعه قرار می گیرد و شامل پروژه ها، مجوزهای کاری، اظهارنامه ها و سایر مدارک می شود؛
- شرکت باید نسبت به سایتی که فرآیند ساخت تاسیسات در آن در حال انجام است حقوق داشته باشد.
اگر این اسناد و مجوزها وجود ندارند، توصیه نمی شود یک DDU با توسعه دهنده تهیه کنید.
اعلامیه حاوی چه اطلاعاتی است؟
توجه ویژه ای به مطالعه اظهارنامه برای ساخت و ساز می شود. باید 14 روز قبل از انعقاد اولین قرارداد با دارندگان سهام در منابع باز قرار گیرد. این سند باید حاوی اطلاعات مهم برای هر شرکت کننده در ساخت و ساز باشد. این شامل:
- نام و آدرس قانونی شرکت توسعه دهنده؛
- مجوزهای کار فهرست شده است؛
- مجوزهای دریافت شده قبلی را نشان دهید؛
- مناسب با مدت اعتبار مجوز؛
- لیست تمام بنیانگذاران شرکت؛
- با توجه به اشیاء ساخته شده گذشته برای سه سال فعالیت شرکت؛
- نتایج مالی کار را نشان می دهد؛
- حسابهای پرداختنی و دریافتنی داده شده؛
- سایر معاملات را نشان می دهد که بر اساس آنها سرمایه برای ساخت و ساز جمع آوری شده است.
قرارداد مشارکت سهام در ساخت و ساز با دارندگان سهام تنها پس از خرید یا اجاره زمینی که ساخت خانه در آن برنامه ریزی شده است توسط توسعه دهنده منعقد می شود.
چه بایدشامل اسناد پروژه می شود؟
برای هر شرکت کننده در ساخت و ساز سند مهمی در نظر گرفته می شود. اسناد باید 14 روز قبل از لحظه انعقاد اولین قرارداد با سهامدار تشکیل و منتشر شود. اطلاعات کلیدی پروژه شامل:
- اطلاعات در مورد توسعه دهنده؛
- اطلاعات درباره همه بنیانگذاران؛
- داده در مورد وضعیت مالی شرکت؛
- پروانه و پروانه ساختمانی؛
- دوره ای که طی آن برای ساخت شی برنامه ریزی شده است؛
- موقعیت خانه در حال ساخت؛
- اموال شرکت؛
- هزینه های ساخت و ساز و پیمانکاران درگیر.
در صورت تغییر وضعیت مالی شرکت در یک سه ماهه مجاز به تغییر اطلاعات در اسناد پروژه می باشد. علاوه بر این، همه این تنظیمات باید در منابع باز منتشر شوند.
تفاوت های ظریف در تنظیم توافقنامه
به محض اینکه تمام اطلاعات مربوط به توسعه دهنده تأیید شد، در صورت قابل اعتماد بودن و تأیید شدن، می توان با او یک DDD تهیه کرد. مشارکت سهام در ساخت و ساز لزوماً مستلزم اجرای این سند خاص است، زیرا سایر اوراق بر اساس مقررات قانون فدرال شماره 214 از دارندگان سهام حمایت نمی کنند.
البته، این سند حاوی اطلاعاتی است:
- موضوع قرارداد که معرف آپارتمان و مربع آن، تعداد طبقات، تعداد اتاق ها، اندازه و وجود بالکن یا ایوان، آدرس دقیق، در دسترس بودن ارتباطات مختلف و همچنین مجموعه ای ازسایر پارامترهای فنی؛
- قیمت ملک؛
- دستور پرداخت؛
- مهلت بهره برداری از خانه؛
- مدت دوره گارانتی، که نباید کمتر از پنج سال باشد؛
- راهی که آپارتمان تمام شده به صاحبان سهام منتقل می شود؛
- شرایط نیاز به تکمیل اماکن مسکونی.
با تنظیم صحیح سند مشارکت سهام عدالت در ساخت و ساز، دارندگان سهام به طور قابل اعتمادی از تقلب توسط توسعه دهنده یا از ورشکستگی وی محافظت می شوند. برخی از توسعه دهندگان فرصت پرداخت اقساط برای یک آپارتمان را ارائه می دهند.
ثبت قرارداد
پس از انعقاد قرارداد، ثبت رسمی آن الزامی است. فقط در چنین شرایطی ساخت و ساز مشترک به طور قانونی انجام می شود. شرایط مشارکت حاکی از آن است که لازم است DDU، طرح تسهیلات، اظهارنامه پروژه و اسناد شخصی خریدار تهیه شود و پس از آن این اسناد به Rosreestr منتقل شود.
مراحل ثبت نام حدود 10 روز طول می کشد. برای این، شهروندان باید 350 روبل بپردازند.
دارندگان سهام چه حقوقی دارند؟
بر اساس DDA، خریداران خانه حقوق متفاوتی دارند. این موارد عبارتند از:
- اگر ضرب‌الاجل‌های راه‌اندازی تأسیسات به تأخیر بیفتد، ممکن است شهروندان ملزم به پرداخت جریمه بر اساس قرارداد مشارکت سهام در ساخت و ساز شوند؛
- بعد از ثبت توافقنامه، دارندگان سهام خود قلمرو و شیء در حال ساخت روی آن را تعهد می کنند؛
- مجازتنظیم قرارداد برای واگذاری حق ادعای توافقی؛
- آپارتمان آماده فقط با تنظیم سند انتقال ویژه پذیرفته می شود؛
- اگر در بازرسی از مسکن تخلفات قابل توجهی کشف شود، ممکن است سند امضا نشود و پس از آن صاحب سود می تواند اصلاح نواقص را مطالبه کند.
اگر مشکلات مختلفی پس از شروع استفاده از مسکن شناسایی شود، بر اساس دوره گارانتی، خریدار ممکن است از سازنده بخواهد آنها را برطرف کند.
چگونه خاتمه می یابد؟
شرایط فسخ این قرارداد مستقیماً در بندهای آن نوشته شده است. ممکن است دلایل مختلفی برای این وجود داشته باشد. اغلب، در صورتی که سازنده به تعهدات خود عمل نکند، به عنوان مثال، خانه به موقع به بهره برداری نرسد، تخلفات قابل توجهی وجود داشته باشد، یا متراژ مربع ملک انجام نشود، اغلب، فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و ساز مشترک ضروری است. مطابق با اندازه تعیین شده قبلی است.
فرآیند خاتمه قطعاً به طور رسمی ثبت خواهد شد.
نتیجه گیری
بنابراین، مشارکت شهروندان در ساخت و سازهای مشترک راهی محبوب برای به دست آوردن املاک ارزان قیمت و با کیفیت بالا در نظر گرفته می شود. در عین حال، مهم است که توسعه دهنده را به درستی انتخاب کنید، که DDU با او بیشتر تهیه می شود. این سند باید دارای فرم تعیین شده و حاوی تمام اطلاعات لازم در مورد شرکت کنندگان باشد.
بر اساس DDU، خریدار خانه دارای حقوق بسیاری است که می تواند در یک ادعا یا در دادگاه از آنها دفاع کند.
