توسعه دهنده موظف است قبل از انعقاد اولین معامله با خریدار، قرارداد بیمه مسئولیت را صادر کند. در غیر این صورت، او نمی تواند آن را در Rosreestr ثبت کند. این موارد و سایر موارد اضافه شده در سال 2014 توسط قانون فدرال شماره 294 «درباره اصلاحات برخی از قوانین قانونی» ایجاد شد.
جوهر
از سال 2014، شرکت ساختمانی موظف است با صدور ضمانت نامه یا بیمه مسئولیت مدنی سازنده در ساخت و ساز مشترک، اجرای تعهدات را تأیید کند. این به خریدار امکان می‌دهد در صورت بروز شرایط پیش‌بینی نشده، وجوه خود را بازگرداند.
لایحه تصویب شده مسئولیت توسعه دهنده را برای: تعیین می کند
- پرهیز از تعهدات؛
- تحویل شی ناتمام؛
- ورشکستگی قبل از تحویل.
کارشناسان می ترسند که نوآوری ها منجر به قیمت های بالاتر شودویژگی. دولت اطمینان داد که این عوامل به هم مرتبط نیستند. هزینه های بیمه حتی برای یک شرکت بزرگ به 1 درصد حجم معاملات می رسد. توسعه دهندگان باید از بودجه خود بودجه ای را برای این هزینه ها تخصیص دهند.
شیء
بیمه مسئولیت سازنده در قبال ساخت و ساز مشترک شامل حفاظت از منافع مالکیت مشتریان است. این معامله در درجه اول برای خریداران سودمند است. شرکت می تواند کل خانه یا آپارتمان را به طور جداگانه بیمه کند.
مشتریان
قرارداد به نفع دارندگان سهام منعقد شده است. تحت شرایط خاص، آنها مبلغی را دریافت خواهند کرد. توسعه دهنده متعهد می شود که یک شیء قابل اعتماد با کیفیت بالا را تحویل دهد. بیمه گر موظف است تغییرات معامله را به مشتری اطلاع دهد و وجه آن را پرداخت کند. اگر صاحبان سهام در طول فرآیند ساخت و ساز تغییر کنند، این باید در قرارداد ذکر شود، زیرا یک سند جداگانه با شرکت کننده بعدی تنظیم می شود.
بیمه‌گران
همه IC ها تمایلی به تنظیم چنین قراردادهایی ندارند. اعتقاد بر این است که این نوع معاملات ضرر و زیان به همراه دارد. علاوه بر این، شرکت باید شرایط خاصی را برآورده کند:
- بیش از 5 سال در بازار کار کنید؛
- برآورده کردن الزامات ثبات مالی؛
- چشم انداز توسعه مثبت برای دوره های آینده داشته باشید؛
- داشتن حداقل 400 میلیون روبل در گردش و همچنین سرمایه مجاز به مبلغ 120 میلیون روبل.
کرایه
بیمه سازنده برای هزینه های مشترک ساختگران. میانگین نرخ در سال 2015 0.5-0.8٪ بود. برای قراردادهای بلند مدت، تعرفه ها را می توان 10-30٪ کاهش داد. شرکت بیمه (IC) خود نرخ را تعیین می کند و همچنین ضرایب درصد سالانه را محاسبه می کند، زیرا همیشه این احتمال وجود دارد که توسعه دهنده به طور کامل از انجام تعهدات خودداری کند.
چه چیزی نرخ را تعیین می کند:
- مشارکت توسعه دهنده در هلدینگ.
- تجربه مثبت تراکنش های قبلی: مهلت، تعداد اشیاء، کار در مناطق مختلف، بدون شکایت.
- پایداری مالی.
- پشتیبانی حقوقی: در دسترس بودن همه اسناد و مجوزها.
- مرحله ساخت و ساز.
- مهلت.
- تعداد سهامداران.
اجرای قرارداد
برای ثبت DDU، توسعه دهنده باید توافق نامه ای را به Rosreestr ارسال کند. برای انجام این کار، باید اسناد زیر را جمع آوری کنید:
- اعلامیه پروژه؛
- مجوز انجام کار ساختمانی؛
- گواهی ثبت نام دولتی؛
- قرارداد ساخت و ساز مشترک؛
- کپی اسناد قانونی؛
- مطالعه امکان سنجی؛
- کپی صورتهای مالی؛
- داده در مورد طلبکاران؛
- گواهی عدم معوق در وام های بانکی.
چه چیزی محافظت می شود
بیمه مسئولیت سازنده در قبال ساخت و ساز مشترک مستلزم پرداخت غرامت در صورتی است که سازنده به تعهدات خود عمل نکرده باشد که با تصمیم دادگاه یا تأیید می شود.ورشکستگی شرکت در صورت انجماد در دوره ساخت و ساز یا تمدید دوره راه اندازی، مبلغ پرداخت نمی شود. مبلغ بستگی به قیمت قرارداد دارد. نمی تواند کمتر از: باشد
- هزینه شی;
- میانگین نرخ بازار برای 1 متر مربع. متر مسکن در منطقه.
قانون همچنین حداکثر میزان حق بیمه را محدود می کند.
موارد زیر به عنوان بیمه شناخته می شوند:
- وقفه در ساخت؛
- ورشکستگی برنامه نویس؛
- نگرفتن مسکن؛
- امتناع از بازگرداندن منابع مادی و غیره.
تغییرات قانونی
در سال 2014، قانون فدرال شماره 294 اصلاح شد که بر اساس آن بیمه مسئولیت توسعه دهنده مشارکت سهام در ساخت و ساز اکنون اجباری است. قراردادها توسط خود توسعه دهندگان تنظیم می شود. آنها همچنین انتخاب می کنند که با چه کسی قرارداد امضا کنند: با یک شرکت، یک بانک، یک شرکت تخصصی.
کلیه اعضای شرکت بیمه اجباری مسئولیت تضامنی دارند. اگر معامله ای با بانک انجام شود، زمان زیادی صرف جمع آوری اوراق می شود. 30 درصد از ارزش شی باید سپرده پرداخت شود که به عنوان تضمین برای موسسه مالی عمل می کند. علاوه بر این، بانک مرکزی الزامات خود را برای چنین بانک هایی تعیین می کند:
- حداقل دوره تصدی - 5 سال؛
- سرمایه ثبت شده 200 میلیون؛
- ارزش ملک 1 میلیارد روبل است.
گرفتن وام برای توسعه دهندگان سود بیشتری نسبت به صدور ضمانت دارد. موسسات مالی نیزبیمه قرارداد مشارکت سهام در ساخت و ساز را محصولاتی سودآور در نظر بگیرید.
بهتر است با یک شرکت قرارداد ببندید. در مواجهه با رقابت شدید، بیمه‌گران با تعرفه‌ها و قیمت‌های پایین سعی در جذب مشتریان دارند. نرخ چنین معاملاتی در طول مدت قرارداد ثابت می ماند. بیمه مسئولیت سازنده در قبال ساخت و ساز مشترک پس از اتمام کار پرداخت می شود. مزیت دیگر سرعت کاغذبازی است. بیمه شده خود توسعه دهنده است و ذینفع سهامدار است. روش تأمین برای هر خانه به طور جداگانه انتخاب می شود.
بیمه مسئولیت سازنده برای ساخت و ساز مشترک
شرکت ها موظف به ارائه وثیقه هستند. اغلب این زمینی است که شی در آن قرار خواهد گرفت. علاوه بر این، این سند نحوه تضمین تعهدات را توضیح می دهد. اوراق قبل از ثبت دولتی اولین قرارداد سهم امضا شده و تا زمان تحویل شی معتبر است. خاتمه معامله، شرکت را از تعهد پرداخت غرامت برای مواردی که در طول مدت اعتبار آن رخ داده است، آزاد نمی کند.
می توانید کل خانه یا هر آپارتمان را جداگانه بیمه کنید. گزینه اول سودآور نیست. توسعه دهنده باید فوراً مبلغ زیادی را واریز کند تا مطمئن شود که همه آپارتمان ها فروخته می شوند. مشکل دوم این است که تحت چنین قراردادهایی، تعیین اینکه چه کسی ذینفع است دشوار است.
این سند از لحظه واریز اولین قسط لازم الاجرا می شود. بیمه توسعه دهنده برای ساخت و ساز مشترک تحت قرارداد، امتیازی را ارائه نمی دهد. بقیه شرایط معامله استاندارد هستند:
- بیمه گر متعهد می شود که میزان غرامت پرداختی را به سهامداران اطلاع دهد؛
- شرکت می تواند یک ادعای رگرسیون علیه توسعه دهنده ارائه دهد؛
- بیمه گر موظف است فسخ زودهنگام قرارداد را به همه صاحبان اطلاع دهد؛
- مدت قرارداد بستگی به مدت زمان ساخت دارد.
مبلغ بازپرداخت بستگی به قیمت و نرخ دارد. باید از ارزش کل مساحت خانه تجاوز کند. خود شرکت تصمیم می گیرد که پرداخت چگونه انجام شود: به صورت یکجا یا اقساط.
مشکلات بیمه مسئولیت توسعه‌دهنده در ساخت و ساز مشترک
این معامله بسیار خاص است. در واقع، ما در مورد محافظت از خطرات مالی توسعه دهنده صحبت می کنیم. شرکت ها یک انتخاب دارند - صدور بیمه نامه یا ضمانت نامه. گزینه دوم ارجح تر است، زیرا موسسات اعتباری در حال حاضر دارای یک مکانیسم، سیستم های امتیازدهی، متخصصانی که خطرات را ارزیابی می کنند، و همچنین ساختارهایی که تکمیل WIP را سازماندهی می کنند، دارند. SC نمی تواند از چنین مزایایی ببالد. اما آنها نرخ های پایینی را ارائه می دهند. مردم به این واقعیت عادت کرده اند که خدمات بانکی گران است. این درست است زیرا ریسک در تجارت زیاد است. اگرچه پس از اصلاحات قانون، تعرفه شرکت ها نیز افزایش یافت.
بیمهمسئولیت توسعه‌دهنده در ساخت و ساز مشترک، اثر تجمعی زیان‌ها را فراهم می‌کند. در شرایط بحرانی (کاهش تقاضا برای مسکن، افزایش نرخ وام مسکن)، همه توسعه‌دهندگان به یکباره متحمل ضرر خواهند شد و نه فقط یک شرکت‌کننده در بازار.
مشکل دیگر ناتوانی در بیمه مجدد ریسک ها حتی در بازار خارجی است. در عمل بین المللی، اوراق قرضه (ضمانت نامه) در چنین عملیاتی استفاده می شود. اما عملکرد آنها در قوانین روسیه ذکر نشده است. تفاوت اصلی چنین محصولی در این است که بیمه‌گر می‌تواند تسهیلات در حال ساخت را به عنوان وثیقه بگیرد.
بانک مرکزی الزامات را برای شرکت های بیمه ای که می توانند به توسعه دهندگان خدمات ارائه دهند افزایش داد - حداقل میزان سرمایه را افزایش داد. این تا حد زیادی دایره بیمه گذاران احتمالی را محدود می کند - تا 19 سازمان. شرکت هایی که قبلاً 80 درصد از قراردادها با توسعه دهندگان را تشکیل می دادند، لیست جدید را ترک کردند. اکنون چه بر سر آنها خواهد آمد معلوم نیست. به احتمال زیاد، منعقد کردن قراردادهای جدید با شرکت هایی از لیست "سفید" ضروری خواهد بود. در صورت ابطال مجوز، IC مسئول معاملات قبلی منعقد شده ظرف مدت 6 ماه است. سپس یا اسناد را خاتمه می دهد یا پورتفولیو و بدهی ها را به یکی دیگر از شرکت کنندگان بازار منتقل می کند. برخلاف OSAGO یا بیمه مسئولیت برای صاحبان تأسیسات تولیدی خطرناک، این خدمات شامل انواع دیگری از حفاظت، مانند صندوق های غرامتی که پس از ورشکستگی بیمه گذار به شهروندان پرداخت می شود، نمی شود. بازار سهامساخت و ساز مسکن عالی است اما هنوز هیچ راه ثابتی برای تنظیم فعالیت های توسعه دهندگان وجود ندارد.
